700 萬以下都係按6成

樓市熾熱，金管局終於推出第7輪收緊按揭辣招，主要針對中細價住宅用家，把700萬元以下物業的按揭成數降低至六成，目前此類物業新造按揭中，有七成買家借貸成數為六至七成，金管局承認，按此推算有七成700萬元以下的物業潛在買家或會受到影響。

措施的詳細情況是如以下的：

市場料措施會削弱置業需求，已有二手樓盤即時減價，短期內樓市交投勢將縮減。

金管局同時將第二套自用住宅物業及各類非自用物業的供款入息比率（DSR），由50%調低至40%；而利率壓力測試的比率上限亦由60%，調低至50%。按揭證券公司配合金管局的措施，將其按揭保險計劃的最高按揭成數由九成下調至八成，只有固定收入而還款能力較強，DSR為45%的首置人士，才有機會獲得最高九成的按揭保險，新措施周六起生效。

銀行界人士認為，今次的措施是7次之中最辣，除即時令中細價樓置業人士要多付一成首期，之前自用的第二套物業，供款與入息比率及利率壓力測試下的比率上限均有收緊，料此類客戶日後最多只可借到三至四成按揭，即是「叫人無錢不要買樓」。

其實你估這些措施的成效有多大？我就估除非市場上還有其他不利因素出現，否則對樓價的影響只會很少。可能會跌少少或撗行一段時間，但大跌似乎不太可能。但是二 手的成交就應該會減少一些。一手樓就影響更少，因為發展商實在可以做太多的事來幫人買樓了。二手樓的買家可能因為買一手樓多些優惠或發展商的多元化付款方式而走向一手樓。

最直接的當然是發展商提供二按吧。我始終覺得新措施很難令樓市降溫，但它的副作用就是會進一步阻礙上車客入市，拖慢成交步伐，我相信發展商推售新盤時，或會考慮為買家提供二按計劃。

曾俊華接受訪問時說到這些措施時，叫人如果在新措施下買不到樓便不應該買樓，我贊成他的說法。如果你是很勉強或要左借右借又要做九成按揭又要久親戚錢咁買樓，我就真係覺得你唔應該買樓，否則樓價只要郁少少你就負資產，你的財務和心理壓力都會甚大，咁又何必買樓呢？

我更想像到發展商會起更多超小型的單位，始終樓價個LUMPSUM低咗，會有多些人可負擔呢。

這些措施另外一些副作用就是會令買不到樓上不到車的人多了，這些人只會變成租客，長期租樓了。這會令租金上升，無可避免的了，有樓在手收租的你，這是好消息。

可能有一些人仍會買不到樓心不死，這些人亦有可能轉而向財務公司加做二按、三按或私貸以籌集足夠的資金上車，但這班人就是最危險的一群，還不起錢、負資產、以債養債的情況必會出現，但這些都是破產的高危一族，千祈唔好咁搏呀。

價值陷阱

今天想說說的是一個名詞-- VALUE TRAP 價值陷阱。

價值陷阱意思是即股票看似便宜，但持有後持續下跌的資本風險，即係有一隻股票看似很便宜，但你買入後它没有上升的動力，甚至有再度下跌的風險。這是VALUE INVESTOR價值投資者要防範的錯誤。

在這個題目，近來經常被人引用的例子是麥當勞。以餐飲股計，麥當勞是便宜而且高息的選擇；然而，股價在最近三年表現平庸，該證券是帶有強烈的所謂的「價值陷阱」味道。

其實點解麥當勞近年來咁差呢？可以順便睇一睇姚穎謙2月9日在信報的分析，睇吓你貿贊同幾多。

美國餐飲巿場大致可分為高、中、低三個檔次，分別是快餐店（quick service restaurants, QSR）、快速消閒（fast-casual）和消閒（causal）三個區間，當中快速休閒（fast-casual）又可以包括Pizza和咖啡店在內。QSR以麥當勞、肯德基為代表、快速消閒有Panera Bread、消閒類或指Bloomin’Brands一類（Outback是旗下品牌）。麥當勞的單價3.8美元的時候，Panera和Bloomin’分別是11美元和20美元。

由於消閒和QSR的食材價格和人本成本相若，但是單價成本卻甚為巨大，這令通脹在主打薄利多銷的QSR不能轉嫁予消費者，偏偏麥當勞在衰退時期引入的Dollar Menu（中譯超值套餐）後又沒有適時終止，導致麥當勞即等同低價餐廳的形象，深入民心。<-- 其實咁又有乜問題呢？麥當勞不就是想將抵食的形象深人竹民心嗎？如果你覺得麥當勞的價格似OUTBACK 才大件事吧？！

將於3月卸任的現任行政總裁湯臣（Don Thompson）不能有效、快速地對麥當勞進行革新，在餐單、公司現象和價格定位上作調整，使麥當勞與美國2000後少年（Millenials）脫節，巿場推廣上嚴重失策，讓美式足球超級碗（Super Bowl）賽事中的天價廣告，只換來「麥當勞是全美最偽善公司」的廣泛意見【註2】。巿場形象不清晰——到底I’m lovin it是代表什麼產品？相對以下，Chipotle的口頭是「誠信食品」（food with integrity）明確、有力得多——與前述宣傳伎倆的不理想，為投資人所詬病。<-- 麥當當的CEO 湯臣據說是因為業績不理想而被人炒的，不是卸任那麼好聽。我估他的表現的確不佳是真的，請看看埋下面就知一二。

與同為QSR的Wendy's比較，可以分出麥當勞和Wendy's的分別。引Wendy's的2月3日的業績發布資訊，不包括加大選項，Wendy's、Burger King和麥當勞有62、76和87項選擇，如果包括不同口味和大細的話，三家餐廳的選項就會加到114、144和163項。複雜的餐單拖慢下單時間和延長現金變換周期（cash conversion cycle），在湯臣治下並沒有積極改善。

針對店舖網絡的策略，2月3日公布的Wendy's業績顯示，它將會出售全球6500家連鎖店中的500家以節省成本，麥當勞卻從未就它的網絡進行重組，擁有眾多物業資產也未有通過出租和出售改善資本流轉，為股東所不以為然，這從公司股價的慘淡可知：當標普500（S＆P）自2012年中至今上升50%時，買入麥當勞股票的投資者卻只是損益兩平。<-- 這個亦是湯臣相比起來無做野的證據。

沃爾瑪模式定價

但是，規模效應和出眾的成本優勢使麥當勞成為獨特的食品企業。遠的不說，香港的情況最易為大家所了解：當上班族看見美心西餅的咖哩角加價至9港元的時候，旁邊麥當勞的魚柳包才賣10元（在上月17日前還是賣9元）；McCafe的焦糖牛奶咖啡（Caramel Latte）賣16元，泡沫咖啡（Cappuccino）13元，但份量相若的泡沫咖啡在星巴克（Starbucks）告訴我們「合理價」應為33元。<--- 這是想說麥當勞定價過平或是什麼？定是想說明麥當勞有很強的 COST　LEADERSHIP ADVANTAGE？ 如是後者，這是很重要的競爭優勢和本錢呀！我比較傾向覺得麥當勞好有競爭力喎。

從性價比的角度來看，麥當勞的食品質素是優秀的：麥當勞的定位和賴以取勝的模式可稱為「沃爾瑪模式」（Walmart Model），即是以最大的規模得到成本的優勢，從一而終地為顧客提供最划算的食品。（讀者可曾記得，在網絡上盛極一時的本港製作短片《一生只想尋找一個肯挨麥記的女人》？說及便宜食品，場境以「麥記」作選址，也變得理所當然）。

除了品牌價值巨大和規模效應明顯外，美國人的生活方式和麥當勞在美的獨有地位，大量免除了該企業在發展策略調整時現金流不佳的憂慮。美國農業部經濟研究服務調查所得，出外用膳（food-away-from-home）一項佔2012年的總家庭開支42%，麥當勞在美國的巿場份額以17.8%遙遙領先其他對手，如次名的百勝，其巿佔率也只有8.3%。

由前述分析可見，麥當勞的經營模式令同業難以仿效，當新競爭者如Shake Shack和Chiptole蜂擁進軍快速消閒巿場時，前者的獨特地位和規模優勢與日俱增。而它品牌老化、執行力弱和宣傳效果欠佳的三大問題，是快將履新的新任行政總裁伊斯特布魯克（Steve Easterbrook）現正面臨的困局。下次將提及麥當勞在面對如此激烈競爭下，將採取的策略以至其企業估值。

從很多跡象看來，今天的麥當當真是一隻VALUE TRAP。

但是，有很多證據指出這是和它的現任行政總裁是有關的，如果他三月份便走，麥當當會否得到重生的機會呢？ 它的新任行政總裁是英國人，個背景忘記了，如果你相信麥當當竹旳問題是CEO 的問題，現在是時候留意了。當然，如果你覺得它的問題是先天的問題，或整盤生意有很根本的問題，不要掂這個VALUE TRAP。