今朝看到報紙，看到以下的報導，立即感覺到D 新樓有D 減價戰的味道：
2015年11月30日
世宙減價4%加推截擊峻巒
長實地產（01113）元朗世宙及新地（00016）同區峻巒兩大新盤連環交鋒互撼，正當峻巒未開賣昨天已率先減價約1.5%，加推106伙，冀吸納世宙向隅客之際，長實昨晚突然公布新一批128伙價單，減價約4%留客，搶客戰況白熱化。兩盤雖減幅輕微，但情況罕見；業界認為，兩新盤互相「望住對方開價」，估計未來加推單位售價有機會進一步調低。
新地降價1.5%吸向隅客
至於世宙昨開賣的560伙，據一手物業銷售資訊網顯示，單日售出451個單位（約80%）。周六日則共錄得496宗一手成交，按周勁升1.8倍。
世宙及峻巒位於元朗，目標客相若，為求清貨，兩大發展商施展渾身解數吸客。世宙搶先於昨天開售560伙，單日沽出八成，為下半年開賣單日售出數量最多的一手新盤。峻巒則於昨午加推106伙，售價低於首張價單的128伙約1.5%，冀吸納世宙向隅客，豈料世宙卻於昨晚突擊加推新一批單位，較昨天開賣的560伙平均呎價低約4%，兩新盤再交鋒。
峻巒昨加推的106伙，主要為2房及3房單位，新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，由於以首張價單128伙計收票已超額7倍，故推出更多低層單位，短期內將落實及公布銷售安排。峻巒價單顯示，加推單位售價555.6萬至1950萬元，折實479.3萬至1735.5萬元，平均呎價約1.07萬元，較首批單位1.09萬元低約1.5%。最低價入場單位為10B座2樓C室，實用面積529方呎，折實497.3萬元，呎價9400元。
世宙於昨晚突擊加推128伙，售價478.3萬至937.4萬元，平均呎價1.34萬元，以最高優惠12%計，折實平均呎價為1.18萬元，較昨天開賣的560伙折實平均呎價1.23萬元低約4%。新價單入場單位為5座2樓E室，實用面積431方呎，折實售價420.9萬元，呎價9766元。
長實次批入場費421萬
另外，世宙昨天開售首批560伙，賣樓現場人流絡繹不絕，排隊人龍一度由紅磡置富都會商場伸延至通往港鐵站的天橋。有不少買家購入2伙或以上，來自深圳的楊先生以1200萬元購入2伙低層戶，認為世宙交通不俗，本港物價仍會上升，不擔心樓價跌。
長實執行董事趙國雄表示，項目開售首一小時已沽出121伙，買家主要以本區客及西鐵沿線客為主，有大手客一次購入3伙，市場消息指該買家購入項目2座27樓A及K室，以及5座11樓H室，據價單顯示，該3伙共涉資2436.4萬元。
雖然兩個樓盤的減幅其實好有限，但係就打破了新樓越來越貴的規矩，是一個很重要的指標。
另外，買長實樓真係驚嚇，經常都第二批平過第一批，一買就坐艇，一坐就幾年，今次的首批買家又中了。
你估跟住落來D 樓又會點呢，我估最多横行。你呢？
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Monday, November 30, 2015
Tuesday, October 20, 2015
物業市場有少少回落... 只是少少
今天的報紙標題，幾嚇人吓：
2015年10月20日
二線屋苑爆減價蝕讓潮
樓市二手市場勢逆轉，業主不再心雄，減價及蝕讓個案此起彼落，多個二線屋苑近日均錄得低市價成交，當中北角健威花園情況最誇張，最新成交價僅520萬元，「樓上平過樓下單位」，樓價在3個月內便宜138萬元，幅度逾兩成。今年「97蟹貨」賺多蝕少的火炭駿景園，出現年內屋苑最大宗「97蟹貨」蝕讓個案，原業主減價125萬元，賬面損手「一球」離場。
北角健威易手跌價兩成
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，健威花園E座低層2室，實用面積456方呎，原業主開價538萬元，放盤3日累減18萬元（約3.3%），獲區內用家以520萬元承接。翻查資料，今年7月，健威花園E座極低層2室以658萬元成交，即同類單位3個月跌價21%，樓價相差138萬元。據悉，原業主賬面仍勁賺498.3萬元，持貨35年升值23倍。
資料顯示，今年健威花園同面積及同景觀單位造價介乎525萬至658萬元。近期低市價成交陸續浮現，世紀21康聯客戶經理康向斌表示，觀塘麗港城15座高層G室，單位於8月初開價686萬元放售，累減94萬元（約13.7%），近日終以592萬元沽出，低市價4.5%，原業主持貨7年升值80.5%。
駿景園「97貨」蝕一球沽
個別業主減價之餘，更要損手離場。駿景園新近錄得一宗「97蟹貨」減價125萬元，賬面損手「一球」離場。利嘉閣分行經理鄭勁松表示，駿景園8座極高層G室，今年7月以1220萬元放盤，最終累劈125萬元（約10.2%），剛以1095萬元易手。原業主於1997年7月以1195萬元購入，賬面已輸100萬元，計及使費，損手金額約155萬元。沙田第一城本月四度「失守」400萬元關口，美聯物業營業經理吳嘉權表示，屋苑本月暫有7宗二手買賣，4宗低於400萬元，成交價375萬至399萬元。
另外，中原副區域營業經理林家傑表示，荔枝角美孚新邨百老匯街99號中層B室，實用面積918方呎，今年6月以1150萬元放售，近日以880萬元成交，累減270萬元，實呎低於1萬元，僅9586元。
對於二手市場出現減價及蝕讓潮，紀惠集團行政總裁湯文亮表示，樓市未到爆煲時候，樓價只是重返合理水平，料未來兩個月整體樓價再跌一成，個別單位跌幅達15%至20%，估計農曆新年後樓市有望出現「小陽春」。
湯文亮：樓市未爆煲
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，樓市步入調整期，惟相信樓價不會大跌，市場或會陸續有零星業主因個人原因以低價出售物業，但劈價情況不會成為常態。理大建築及房地產學系教授許智文認為，二手市場已進入「尋底」階段，部分業主要減價沽貨，相信短期內情況持續，未來3個月樓價或有3%至5%的跌幅，但應不會大幅下滑。他指細價樓近年升勢較顯著，加上近月一手市場推售多個細價盤，搶去二手購買力，料細價樓沽壓較為明顯。
相信有少少下跌是可能的，但大跌就似乎可能性細D，如果個市棋行或只少許下跌，一般人仍然是買不起樓。如果大跌，一般人又會無胆買樓，咁即係話，無樓的仍然是繼續無樓，死未？
買樓是很講時機的, 你看到啦，97摸頂的貨到現時仍然是要蝕，所以一錯可以很嚴重的，要很小心。但過份的小心又會令你下不到投資決定喎，係咪好矛盾呢？人真係辛苦了。
2015年10月20日
二線屋苑爆減價蝕讓潮
樓市二手市場勢逆轉，業主不再心雄，減價及蝕讓個案此起彼落，多個二線屋苑近日均錄得低市價成交，當中北角健威花園情況最誇張，最新成交價僅520萬元，「樓上平過樓下單位」，樓價在3個月內便宜138萬元，幅度逾兩成。今年「97蟹貨」賺多蝕少的火炭駿景園，出現年內屋苑最大宗「97蟹貨」蝕讓個案，原業主減價125萬元，賬面損手「一球」離場。
北角健威易手跌價兩成
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，健威花園E座低層2室，實用面積456方呎，原業主開價538萬元，放盤3日累減18萬元（約3.3%），獲區內用家以520萬元承接。翻查資料，今年7月，健威花園E座極低層2室以658萬元成交，即同類單位3個月跌價21%，樓價相差138萬元。據悉，原業主賬面仍勁賺498.3萬元，持貨35年升值23倍。
資料顯示，今年健威花園同面積及同景觀單位造價介乎525萬至658萬元。近期低市價成交陸續浮現，世紀21康聯客戶經理康向斌表示，觀塘麗港城15座高層G室，單位於8月初開價686萬元放售，累減94萬元（約13.7%），近日終以592萬元沽出，低市價4.5%，原業主持貨7年升值80.5%。
駿景園「97貨」蝕一球沽
個別業主減價之餘，更要損手離場。駿景園新近錄得一宗「97蟹貨」減價125萬元，賬面損手「一球」離場。利嘉閣分行經理鄭勁松表示，駿景園8座極高層G室，今年7月以1220萬元放盤，最終累劈125萬元（約10.2%），剛以1095萬元易手。原業主於1997年7月以1195萬元購入，賬面已輸100萬元，計及使費，損手金額約155萬元。沙田第一城本月四度「失守」400萬元關口，美聯物業營業經理吳嘉權表示，屋苑本月暫有7宗二手買賣，4宗低於400萬元，成交價375萬至399萬元。
另外，中原副區域營業經理林家傑表示，荔枝角美孚新邨百老匯街99號中層B室，實用面積918方呎，今年6月以1150萬元放售，近日以880萬元成交，累減270萬元，實呎低於1萬元，僅9586元。
對於二手市場出現減價及蝕讓潮，紀惠集團行政總裁湯文亮表示，樓市未到爆煲時候，樓價只是重返合理水平，料未來兩個月整體樓價再跌一成，個別單位跌幅達15%至20%，估計農曆新年後樓市有望出現「小陽春」。
湯文亮：樓市未爆煲
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，樓市步入調整期，惟相信樓價不會大跌，市場或會陸續有零星業主因個人原因以低價出售物業，但劈價情況不會成為常態。理大建築及房地產學系教授許智文認為，二手市場已進入「尋底」階段，部分業主要減價沽貨，相信短期內情況持續，未來3個月樓價或有3%至5%的跌幅，但應不會大幅下滑。他指細價樓近年升勢較顯著，加上近月一手市場推售多個細價盤，搶去二手購買力，料細價樓沽壓較為明顯。
相信有少少下跌是可能的，但大跌就似乎可能性細D，如果個市棋行或只少許下跌，一般人仍然是買不起樓。如果大跌，一般人又會無胆買樓，咁即係話，無樓的仍然是繼續無樓，死未？
買樓是很講時機的, 你看到啦，97摸頂的貨到現時仍然是要蝕，所以一錯可以很嚴重的，要很小心。但過份的小心又會令你下不到投資決定喎，係咪好矛盾呢？人真係辛苦了。
Friday, August 7, 2015
新地93億奪元朗站項目
新地又來了，今次不是西九或何文田，而是大西北，元朗。
說真的，新地就來買起整個元朗站了。在這站的周圍，全都是新地的發展，不只是住宅，還有新地最耍家的購物商場呢。
昨天開標的西鐵元朗站上蓋發展項目，由區內大地主新鴻基地產（00016）以遠高於市場預計上限的93.2億元投得，每方呎樓面地價約6350元，消息即時震撼整個元朗區，觸發區內近年罕見的一手及二手樓封盤潮，同區新盤尚悅率先封盤，元朗站一帶樓盤多達20%二手業主暫時封盤觀望，而個別則加價逾一成。
新地副董事總經理雷霆接受查詢時表示，非常高興投得西鐵元朗站上蓋發展項目，認為地價合理，該集團在區內有豐富的發展經驗，而元朗站的位置亦處於主要的交通總滙，預計投放200億元發展用地。
元朗站為西鐵物業發展項目，上月獲得23家發展商提交意向書，港鐵（00066）作為代理人及後進行招標，在周三（5日）截標時收到6份標書，最終由區內已建成新元朗中心和YOHO Town等多個物業項目的發展商新地投得，中標項目樓面地價創出區內分層住宅用地新高外，超過93億元的成交金額，也屬於新地投得西鐵南昌站項目後最大手筆發展的單一地皮。有分析員形容，是次新地的出手，屬於「非贏不可」價。
事實上，目前元朗站一帶的屋苑，二手實用呎價為1萬至1.3萬元，日後元朗站單位呎價有機會進一步高。高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚指出，新地以高價搶地，估計看中投得用地後可以把區內多個發展地盤連接，享有極大的協同效應，其商場價值屬關鍵，住宅部分的實用呎價則料逾1.3萬元。中原地產測量師黎堅輝更預期，日後呎價動輒1.5萬至1.6萬元。
當元朗站上蓋發展項目地皮以超高價由新地投得的消息一傳出，市場震驚之餘，即時癱瘓同區住宅市場。恒地（00012）和新世界發展（00017）等發展的元朗尚悅隨即封盤，昨天傍晚突然發出銷售安排，宣布即時起停售18伙，定價計實用面積呎價1.1萬至1.9萬元，業界估計有關單位將會提價發售。
另外，元朗區二手樓也即時湧現封盤及加價個案，美聯區域營業董事林振華說，區內有約兩成業主即晚封盤，其中YOHO Midtown 5座高層G室，實用面積475方呎，業主原叫價逾600萬元，並答應周末供準買家睇樓，惟新地高價搶地消息一出，業主立刻決定封盤。林振華解釋，不少業主均持貨逾3年，打算鎖定利潤換樓，但因地價遠高預期，令業主轉趨觀望，決定封盤。
利嘉閣地產分行經理莫家進指出，新元朗中心5座中層A室3房單位，實用面積870方呎，業主本身以950萬元放盤，昨天突然大幅加價100萬元，以1050萬元放售，加幅達10.5%。他估計，區內業主將陸續加價，預計新元朗中心和YOHO系列樓盤價格今年內仍可升10%至15%。
不過，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，股市尚未明朗，加上未來幾個月可能開始加息，估計封盤只屬短期個別情況，難以成為市場常態。
消息一出後，有很多聲音說新地出價較市場預期上限高逾25%，出價之狠，有誓要「一擊即中」的決心。以項目發展總成本達200億元計，日後賣樓，每方呎至少要1.35萬元才能平手，高於現時同區二手價。。。
說到今次的地價好似好高，但其實我相信新地還有很多如意算盤的。首先，新地在附近有很多新供應的單位可供售，地價高了，售價喓着又上了去，只是這一關連的作用，新地已可以收回高很多的售價了。谷起一及二手價有幾大效應？可以看看以下一圖：
另外，在附近已有幾個住宅和商場項目的新地，當然不想這項目落入對手手中，而新地得到這項目後，所有的幾個商場就可以大連接，發展成一購物區，往後的定的租金收入就係好和味。而且住在元朗咁遠，你都可能好大機會會留在本區消費吧，你仲有得走？
我相信地產商是不會計錯或計漏數的！
說真的，新地就來買起整個元朗站了。在這站的周圍，全都是新地的發展，不只是住宅，還有新地最耍家的購物商場呢。
昨天開標的西鐵元朗站上蓋發展項目，由區內大地主新鴻基地產（00016）以遠高於市場預計上限的93.2億元投得，每方呎樓面地價約6350元，消息即時震撼整個元朗區，觸發區內近年罕見的一手及二手樓封盤潮，同區新盤尚悅率先封盤，元朗站一帶樓盤多達20%二手業主暫時封盤觀望，而個別則加價逾一成。
新地副董事總經理雷霆接受查詢時表示，非常高興投得西鐵元朗站上蓋發展項目，認為地價合理，該集團在區內有豐富的發展經驗，而元朗站的位置亦處於主要的交通總滙，預計投放200億元發展用地。
元朗站為西鐵物業發展項目，上月獲得23家發展商提交意向書，港鐵（00066）作為代理人及後進行招標，在周三（5日）截標時收到6份標書，最終由區內已建成新元朗中心和YOHO Town等多個物業項目的發展商新地投得，中標項目樓面地價創出區內分層住宅用地新高外，超過93億元的成交金額，也屬於新地投得西鐵南昌站項目後最大手筆發展的單一地皮。有分析員形容，是次新地的出手，屬於「非贏不可」價。
事實上，目前元朗站一帶的屋苑，二手實用呎價為1萬至1.3萬元，日後元朗站單位呎價有機會進一步高。高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚指出，新地以高價搶地，估計看中投得用地後可以把區內多個發展地盤連接，享有極大的協同效應，其商場價值屬關鍵，住宅部分的實用呎價則料逾1.3萬元。中原地產測量師黎堅輝更預期，日後呎價動輒1.5萬至1.6萬元。
當元朗站上蓋發展項目地皮以超高價由新地投得的消息一傳出，市場震驚之餘，即時癱瘓同區住宅市場。恒地（00012）和新世界發展（00017）等發展的元朗尚悅隨即封盤，昨天傍晚突然發出銷售安排，宣布即時起停售18伙，定價計實用面積呎價1.1萬至1.9萬元，業界估計有關單位將會提價發售。
另外，元朗區二手樓也即時湧現封盤及加價個案，美聯區域營業董事林振華說，區內有約兩成業主即晚封盤，其中YOHO Midtown 5座高層G室，實用面積475方呎，業主原叫價逾600萬元，並答應周末供準買家睇樓，惟新地高價搶地消息一出，業主立刻決定封盤。林振華解釋，不少業主均持貨逾3年，打算鎖定利潤換樓，但因地價遠高預期，令業主轉趨觀望，決定封盤。
利嘉閣地產分行經理莫家進指出，新元朗中心5座中層A室3房單位，實用面積870方呎，業主本身以950萬元放盤，昨天突然大幅加價100萬元，以1050萬元放售，加幅達10.5%。他估計，區內業主將陸續加價，預計新元朗中心和YOHO系列樓盤價格今年內仍可升10%至15%。
不過，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，股市尚未明朗，加上未來幾個月可能開始加息，估計封盤只屬短期個別情況，難以成為市場常態。
消息一出後，有很多聲音說新地出價較市場預期上限高逾25%，出價之狠，有誓要「一擊即中」的決心。以項目發展總成本達200億元計，日後賣樓，每方呎至少要1.35萬元才能平手，高於現時同區二手價。。。
說到今次的地價好似好高，但其實我相信新地還有很多如意算盤的。首先，新地在附近有很多新供應的單位可供售，地價高了，售價喓着又上了去，只是這一關連的作用，新地已可以收回高很多的售價了。谷起一及二手價有幾大效應？可以看看以下一圖：
另外，在附近已有幾個住宅和商場項目的新地，當然不想這項目落入對手手中，而新地得到這項目後，所有的幾個商場就可以大連接，發展成一購物區，往後的定的租金收入就係好和味。而且住在元朗咁遠，你都可能好大機會會留在本區消費吧，你仲有得走？
我相信地產商是不會計錯或計漏數的！
Tuesday, June 9, 2015
從何文田佛光街豪宅新盤天鑄看地產商利錢
新地（00016）旗下何文田豪宅項目天鑄昨天開價，首批推出52伙，平均呎價3.66萬元，計算最高12.5%折扣後，平均呎價降至3.2萬元，仍貴絕同區。
新地（00016）旗下何文田佛光街豪宅新盤天鑄，前身為百億地王，曾一度為九龍區最貴地皮，是次新地以貴絕同區的姿態推出天鑄首批單位，亦配合多元化付款方法吸納客源，其中針對公司客或內地客的付款方法，折扣及回贈高達21.45%，但只限於指定5伙。
新地當日是以109億的價錢買入地皮，成本是每方呎地價1.25萬元。你可以見到嗎？做地產的利潤是暴利來呀。
地價1.25萬，加上地產商成日掛在口邊的建築成本4,000元，加上期內利息和其他開支我當你2,000，咁即係話每平方呎的總成本大約1.85 萬元，和平的開售呎價3.66萬元，大約便是一倍，利錢吸引嗎？
而且，=尢算賣完之後，地產商仍會每月賺取你的管理費，據報導，這個盤的每呎管理費是4.98元，你每月仍要這價錢乖乖付上管理費，甘呢？
我也想做地產發展商。
唔好天真啦，你仲會唔會驚香港的地產發展商唔會撤資呀？
新地（00016）旗下何文田佛光街豪宅新盤天鑄，前身為百億地王，曾一度為九龍區最貴地皮，是次新地以貴絕同區的姿態推出天鑄首批單位，亦配合多元化付款方法吸納客源，其中針對公司客或內地客的付款方法，折扣及回贈高達21.45%，但只限於指定5伙。
新地當日是以109億的價錢買入地皮，成本是每方呎地價1.25萬元。你可以見到嗎？做地產的利潤是暴利來呀。
地價1.25萬，加上地產商成日掛在口邊的建築成本4,000元，加上期內利息和其他開支我當你2,000，咁即係話每平方呎的總成本大約1.85 萬元，和平的開售呎價3.66萬元，大約便是一倍，利錢吸引嗎？
而且，=尢算賣完之後，地產商仍會每月賺取你的管理費，據報導，這個盤的每呎管理費是4.98元，你每月仍要這價錢乖乖付上管理費，甘呢？
我也想做地產發展商。
唔好天真啦，你仲會唔會驚香港的地產發展商唔會撤資呀？
Saturday, February 28, 2015
700 萬以下都係按6成
樓市熾熱，金管局終於推出第7輪收緊按揭辣招，主要針對中細價住宅用家，把700萬元以下物業的按揭成數降低至六成，目前此類物業新造按揭中，有七成買家借貸成數為六至七成，金管局承認，按此推算有七成700萬元以下的物業潛在買家或會受到影響。
措施的詳細情況是如以下的：
市場料措施會削弱置業需求，已有二手樓盤即時減價，短期內樓市交投勢將縮減。
金管局同時將第二套自用住宅物業及各類非自用物業的供款入息比率（DSR），由50%調低至40%；而利率壓力測試的比率上限亦由60%，調低至50%。按揭證券公司配合金管局的措施，將其按揭保險計劃的最高按揭成數由九成下調至八成，只有固定收入而還款能力較強，DSR為45%的首置人士，才有機會獲得最高九成的按揭保險，新措施周六起生效。
銀行界人士認為，今次的措施是7次之中最辣，除即時令中細價樓置業人士要多付一成首期，之前自用的第二套物業，供款與入息比率及利率壓力測試下的比率上限均有收緊，料此類客戶日後最多只可借到三至四成按揭，即是「叫人無錢不要買樓」。
其實你估這些措施的成效有多大？我就估除非市場上還有其他不利因素出現，否則對樓價的影響只會很少。可能會跌少少或撗行一段時間，但大跌似乎不太可能。但是二 手的成交就應該會減少一些。一手樓就影響更少，因為發展商實在可以做太多的事來幫人買樓了。二手樓的買家可能因為買一手樓多些優惠或發展商的多元化付款方式而走向一手樓。
最直接的當然是發展商提供二按吧。我始終覺得新措施很難令樓市降溫，但它的副作用就是會進一步阻礙上車客入市，拖慢成交步伐，我相信發展商推售新盤時，或會考慮為買家提供二按計劃。
曾俊華接受訪問時說到這些措施時，叫人如果在新措施下買不到樓便不應該買樓，我贊成他的說法。如果你是很勉強或要左借右借又要做九成按揭又要久親戚錢咁買樓，我就真係覺得你唔應該買樓，否則樓價只要郁少少你就負資產，你的財務和心理壓力都會甚大，咁又何必買樓呢？
我更想像到發展商會起更多超小型的單位，始終樓價個LUMPSUM低咗，會有多些人可負擔呢。
這些措施另外一些副作用就是會令買不到樓上不到車的人多了，這些人只會變成租客，長期租樓了。這會令租金上升，無可避免的了，有樓在手收租的你，這是好消息。
可能有一些人仍會買不到樓心不死，這些人亦有可能轉而向財務公司加做二按、三按或私貸以籌集足夠的資金上車，但這班人就是最危險的一群，還不起錢、負資產、以債養債的情況必會出現，但這些都是破產的高危一族，千祈唔好咁搏呀。
措施的詳細情況是如以下的：
市場料措施會削弱置業需求，已有二手樓盤即時減價，短期內樓市交投勢將縮減。
金管局同時將第二套自用住宅物業及各類非自用物業的供款入息比率（DSR），由50%調低至40%；而利率壓力測試的比率上限亦由60%，調低至50%。按揭證券公司配合金管局的措施，將其按揭保險計劃的最高按揭成數由九成下調至八成，只有固定收入而還款能力較強，DSR為45%的首置人士，才有機會獲得最高九成的按揭保險，新措施周六起生效。
銀行界人士認為，今次的措施是7次之中最辣，除即時令中細價樓置業人士要多付一成首期，之前自用的第二套物業，供款與入息比率及利率壓力測試下的比率上限均有收緊，料此類客戶日後最多只可借到三至四成按揭，即是「叫人無錢不要買樓」。
其實你估這些措施的成效有多大？我就估除非市場上還有其他不利因素出現，否則對樓價的影響只會很少。可能會跌少少或撗行一段時間，但大跌似乎不太可能。但是二 手的成交就應該會減少一些。一手樓就影響更少，因為發展商實在可以做太多的事來幫人買樓了。二手樓的買家可能因為買一手樓多些優惠或發展商的多元化付款方式而走向一手樓。
最直接的當然是發展商提供二按吧。我始終覺得新措施很難令樓市降溫，但它的副作用就是會進一步阻礙上車客入市，拖慢成交步伐，我相信發展商推售新盤時，或會考慮為買家提供二按計劃。
曾俊華接受訪問時說到這些措施時，叫人如果在新措施下買不到樓便不應該買樓，我贊成他的說法。如果你是很勉強或要左借右借又要做九成按揭又要久親戚錢咁買樓，我就真係覺得你唔應該買樓，否則樓價只要郁少少你就負資產，你的財務和心理壓力都會甚大，咁又何必買樓呢？
我更想像到發展商會起更多超小型的單位，始終樓價個LUMPSUM低咗，會有多些人可負擔呢。
這些措施另外一些副作用就是會令買不到樓上不到車的人多了，這些人只會變成租客，長期租樓了。這會令租金上升，無可避免的了，有樓在手收租的你，這是好消息。
可能有一些人仍會買不到樓心不死，這些人亦有可能轉而向財務公司加做二按、三按或私貸以籌集足夠的資金上車，但這班人就是最危險的一群，還不起錢、負資產、以債養債的情況必會出現，但這些都是破產的高危一族，千祈唔好咁搏呀。
Wednesday, September 17, 2014
樓和油
昨天才寫了關於大圍站項目招標的事，今天又有新消息傳出。根據傳媒報導，今次的扮標同2012年相比會有下列的改動：
當然，改動的理由是港鐵想借修訂招標條款令發展商更具選擇空間及彈性，使他們可更靈活入標。
但我都係果幾個問題，如果港鐵想多些發展商玩，點解唔拆細項目？如果港鐵想統一發展，咁一定係大發展商玩架啦，使乜咁就佢地。
點解要將地價減咁多，樓升咗咁多仲要減地價？減了地價不代表地產商會賣平樓架噃！只係佢地賺多 D。
其實如果為批出項目而夾硬來，為咗湊夠建屋數目而夾硬來，是港人之福嗎？我只見到逼人(發展商)發達咋。
「油」
幾天前寫地溝溝油時話過會講多些油，就是以下那些從曾欣欣專欄處得來的一些推薦：
原來炸嘢用花生油仲好，而粟米油好似無咁好。
- 最新批出的補地價約為 103億，較兩年前下降約 18%
- 發展商可選擇投標住宅及商場，或選擇純住宅放棄商場部分
- 最低分紅比例為 15%
- 可遞交多過一份標書
當然，改動的理由是港鐵想借修訂招標條款令發展商更具選擇空間及彈性，使他們可更靈活入標。
但我都係果幾個問題，如果港鐵想多些發展商玩，點解唔拆細項目？如果港鐵想統一發展，咁一定係大發展商玩架啦，使乜咁就佢地。
點解要將地價減咁多，樓升咗咁多仲要減地價？減了地價不代表地產商會賣平樓架噃！只係佢地賺多 D。
其實如果為批出項目而夾硬來，為咗湊夠建屋數目而夾硬來，是港人之福嗎？我只見到逼人(發展商)發達咋。
「油」
幾天前寫地溝溝油時話過會講多些油，就是以下那些從曾欣欣專欄處得來的一些推薦：
天然液體植物油其實也可以用作烘培專用。例如我在家自己焗曲奇及鬆餅，是用light橄欖油的
在香港，基改食物不用列在標籤上，所以很難分辨出哪一種是基因改造食油。因為芥花籽，大豆，及粟米多是基改植物，所以除非樽上列明「非基因改造」或英文「Non-GMO」，這三種食油多數是基因改造食油
除了飽和及反式脂肪對心臟不好外，建議避開高奧米加6/低奧米加3食油，如粟米油，葡萄籽油，大豆油，及紅花油
去年一個加拿大大型研究指出，奧米加六脂肪的確可以降低膽固醇，但不知何等原因同時也會增加心臟病發及冠心病發病率。另一項研究也指出，高奧米茄六飲食的男士，死於心臟病及中風率亦較高
自家煮食的確對健康有益處，可以的話可存多種食油在家。例如做沙律，可用初榨橄欖油。高溫煎炸的話，可用花生油，葵花籽油，清淡橄欖油（light olive oil）。
原來炸嘢用花生油仲好，而粟米油好似無咁好。
Tuesday, September 16, 2014
大圍站項目招標
這是一個很大型的工程，對我好重要，所以要討論一下。
以這個經濟日報的報導開始吧：
首先我要再次強調，這個項目是為大型發展商而設的，它的總樓面達270萬平方呎，涉及2,900伙，總投資額達到 290億，香港玩得起這項目的發展商，一隻手數晒啦。入紙意向書的可以有 20多個，但正式入標肯定得幾個。
我估計今次跑出都不外乎長實、新地、恒地及新世界發展等幾個大型發展商，最多我們就計埋 823所組成的財團為黑馬吧。
在2012年招標時，補地價金額是 127億元，樓面地價4,699元，規模龐大導致流標收場。兩年時間過去了，大家也看到樓市發生什麼事，現在再次招標，市場竟有聲音說，地價須下調15%至36%，即至 81億至108億元，才有望順利批出。樓升咗咁多，就算批地價不升也是間接減了價，仲要減，有無攪錯？是否想給港鐡一點壓力同下台階等佢可以低價批出這巨型項目湊夠條建屋數？
今次亦見到很多小型發展商同中資入意向書，但我覺得意義不大，因他們實在無乜經驗同財力去玩這個項目，他們五個十個地組財團就差不多，但以這組合去玩，有效率嗎？我真的不知道。可能中資有錢，但他們經營大商場及住宅的項目真的無經驗，他們在這個項目可以做到嗎？有保留。
另一個見到咁踴躍反應的可能解釋是：現時屬意向書階段，中小型發展商亦希望先取得入場券，就能夠知道招標條款以決定是否合資參與，故此反應踴躍可以理解。唔 ... 我一方面希望有多 D競爭，唔好地產市道得幾家獨大，但我又好擔心 D細間處唔處理得到咁大個項目。整到大圍區唔靚。我買就實買唔起呢度架啦，唯有希望佢整靚 D，多個靚商場行吓。
住宅方面，長實有名城在附近有一定的優勢。新地出了名攪高質 (貴價) 住宅，我都很看好它們。新世界都有溱岸 8號在附近，有 D機會。最後是另一大發展商恆地，見它近來搶尖沙咀商業地幾搏，好餓吓，預埋佢。
商場方面，我相信新地的功力真是無出其右，你看看新城市廣場的成功同旺場便知了。再看看它如何將一個死場新城市中央廣場變成一個家品場便知道它的功力吧！攪商場可以和新地比較的，只有太古。但太古的主力是港九核心區域的高級商場，地區性商場不知如何。823 攪街坊商場好有經驗，但這個我估計會類同新城市廣場級數的商場，不知其能力如何。
以此文為記，到時招標揭盅再看看估中估錯了多少先得。
以這個經濟日報的報導開始吧：
【經濟日報專訊】港鐵（00066）大圍站項目接獲 23份意向書，料屬歷來反應最佳的鐵路項目，連房託基金領匯（00823）亦有參與，計劃參與商場發展。
兩年前流標收場的大圍站上蓋項目，今次捲土重來，反應超出市場預期，合共收到23份意向書，較兩年前接獲15份意向書，大增5成。港鐵發言人指，滿意市場反應並會盡快推出市場招標。
...
而最令市場人士感意外的，莫過於房託基金領匯亦有遞交意向書。領匯發言人指出，今次屬於公司首次競投地皮，證監會早前落實放寬房地產信託基金的守則，作為資產管理人，公司一直有物色包括大圍站商場部分的各個項目。
他又強調，遞交意向書僅為反映初步興趣，研究招標條款，如條款合適的話，或與其他發展商以合資形式競投，但暫未與任何發展商達成合作協定。
建區內最大商場 估值逾39億
根據過往招標資料，大圍站項目除了上蓋8幢住宅物業外，亦包括一個面積65.2萬平方呎的商場，落成後將成為同區最大型商場。港鐵原先打算留商場一半權益作收租，但隨着項目流標重推，市場估計條款隨時有變。
參考鄰近由領匯持有的屋邨商場新翠商場，市值呎價達9,000元，保守估計位置更核心的大圍站商場，樓面地價至少值6,000至1萬元，總值39億至65億元。
內房踴躍 中海外萬科參與
... "
首先我要再次強調，這個項目是為大型發展商而設的，它的總樓面達270萬平方呎，涉及2,900伙，總投資額達到 290億，香港玩得起這項目的發展商，一隻手數晒啦。入紙意向書的可以有 20多個，但正式入標肯定得幾個。
我估計今次跑出都不外乎長實、新地、恒地及新世界發展等幾個大型發展商，最多我們就計埋 823所組成的財團為黑馬吧。
在2012年招標時，補地價金額是 127億元，樓面地價4,699元，規模龐大導致流標收場。兩年時間過去了，大家也看到樓市發生什麼事，現在再次招標，市場竟有聲音說，地價須下調15%至36%，即至 81億至108億元，才有望順利批出。樓升咗咁多，就算批地價不升也是間接減了價，仲要減，有無攪錯？是否想給港鐡一點壓力同下台階等佢可以低價批出這巨型項目湊夠條建屋數？
今次亦見到很多小型發展商同中資入意向書，但我覺得意義不大，因他們實在無乜經驗同財力去玩這個項目，他們五個十個地組財團就差不多，但以這組合去玩，有效率嗎？我真的不知道。可能中資有錢，但他們經營大商場及住宅的項目真的無經驗，他們在這個項目可以做到嗎？有保留。
另一個見到咁踴躍反應的可能解釋是：現時屬意向書階段，中小型發展商亦希望先取得入場券，就能夠知道招標條款以決定是否合資參與，故此反應踴躍可以理解。唔 ... 我一方面希望有多 D競爭，唔好地產市道得幾家獨大，但我又好擔心 D細間處唔處理得到咁大個項目。整到大圍區唔靚。我買就實買唔起呢度架啦，唯有希望佢整靚 D，多個靚商場行吓。
住宅方面，長實有名城在附近有一定的優勢。新地出了名攪高質 (貴價) 住宅，我都很看好它們。新世界都有溱岸 8號在附近，有 D機會。最後是另一大發展商恆地，見它近來搶尖沙咀商業地幾搏，好餓吓，預埋佢。
商場方面，我相信新地的功力真是無出其右，你看看新城市廣場的成功同旺場便知了。再看看它如何將一個死場新城市中央廣場變成一個家品場便知道它的功力吧！攪商場可以和新地比較的，只有太古。但太古的主力是港九核心區域的高級商場，地區性商場不知如何。823 攪街坊商場好有經驗，但這個我估計會類同新城市廣場級數的商場，不知其能力如何。
以此文為記，到時招標揭盅再看看估中估錯了多少先得。
Friday, September 5, 2014
咩心態？
今天分享多一則新聞，是有關 D樓價的。
報章這樣寫：大碼新盤承接力強，信置（00083）牽頭發展的灣仔囍滙二期，昨日「晒冷」盡推餘下68伙，全為行政樓層單位，價單平均呎價4.12萬元，其中包括3伙泳池屋，當中2伙價單計實用呎價逾6萬元，貴絕灣仔。
囍滙二期昨日加推單位，包括3伙泳池屋，其中身價最高的3座48樓A室，實用面積2472方呎，連2678方呎平台，價單定金高達1.53億，創項目新高，呎價6.19萬；另一伙 ... 定價約1.27億，呎價更高達6.32萬 ...
根據信報做的調查，這些價錢都貴絶灣仔，之前的紀錄是約5萬元。
在我眼中，這些數字有幾恐佈同不合理？ 絶對的數值合理與否很難說得準，作一個比較吧。同日的報章另一單買賣紀錄 -- 赤柱富豪海灣一座3,000多呎的洋房賣了8,000多萬，平均呎價是2.76萬。 是赤柱、是洋房、3,000多呎，竟然平過灣仔鬧市中的豪宅，兩度我都買唔起；我不能說赤柱平，我只能說喜滙好貴。如果你要拗赤柱唔方便，幾千萬差價可以請好耐司機送我出入囉！
仲有就係我心目中的豪宅都係地鐡架囉，例如淺水灣，山頂，赤柱，大潭等等。又一證明時代真的變了。
究竟拿幾億在手的人買野果時係點諗架呢？
報章這樣寫：大碼新盤承接力強，信置（00083）牽頭發展的灣仔囍滙二期，昨日「晒冷」盡推餘下68伙，全為行政樓層單位，價單平均呎價4.12萬元，其中包括3伙泳池屋，當中2伙價單計實用呎價逾6萬元，貴絕灣仔。
囍滙二期昨日加推單位，包括3伙泳池屋，其中身價最高的3座48樓A室，實用面積2472方呎，連2678方呎平台，價單定金高達1.53億，創項目新高，呎價6.19萬；另一伙 ... 定價約1.27億，呎價更高達6.32萬 ...
根據信報做的調查，這些價錢都貴絶灣仔，之前的紀錄是約5萬元。
在我眼中，這些數字有幾恐佈同不合理？ 絶對的數值合理與否很難說得準，作一個比較吧。同日的報章另一單買賣紀錄 -- 赤柱富豪海灣一座3,000多呎的洋房賣了8,000多萬，平均呎價是2.76萬。 是赤柱、是洋房、3,000多呎，竟然平過灣仔鬧市中的豪宅，兩度我都買唔起；我不能說赤柱平，我只能說喜滙好貴。如果你要拗赤柱唔方便，幾千萬差價可以請好耐司機送我出入囉！
仲有就係我心目中的豪宅都係地鐡架囉，例如淺水灣，山頂，赤柱，大潭等等。又一證明時代真的變了。
究竟拿幾億在手的人買野果時係點諗架呢？
Wednesday, August 27, 2014
又再同地產商計計數
今天在信報看到一則消息，突然想起不如用佢幫地產商計計數，起碼我自己第日心中有個譜呀。
這消息如下：
這地大約面積是 80,478 方呎 (4.271億除以 5,307)。以總投資 8億計，除 4億多地價外，建築費及其他成本約 3.729 億，即平方呎約 4,633 元。這與其他發展商說的 4,000元建築費吻合，這是小發展商的小項目，價錢應會比大發展商的大項目高一些，而且4,600 除建築費外亦包含其他成本，所以 4,000元建築費應是合理假設了。
另外，11.8億即是每呎賣 14,662元便賺 47.5%，當然開售價無必要係咁高先賺到呢個潤啦，會發水架嗎！但可以看到發商都幾看好屯門 (和香港整體後市吧)。賺接近 50%的生意，可算是吸引嗎？
我都想做發展商。
這消息如下：
資本策略（00497）上周以4.271億元，每方呎樓面地價5307元投得屯門仁政街地皮，高於市場估值上限，集團執行主席鍾楚義表示，項目總成本約8億元，日後建成沽出，料可套現11億至11.8億元，利潤率37.5%至47.5%。.....這則消息很簡短，但有好多有用資料比我地睇睇地產發展的大約情況，是大約。
這地大約面積是 80,478 方呎 (4.271億除以 5,307)。以總投資 8億計，除 4億多地價外，建築費及其他成本約 3.729 億，即平方呎約 4,633 元。這與其他發展商說的 4,000元建築費吻合，這是小發展商的小項目，價錢應會比大發展商的大項目高一些，而且4,600 除建築費外亦包含其他成本，所以 4,000元建築費應是合理假設了。
另外，11.8億即是每呎賣 14,662元便賺 47.5%，當然開售價無必要係咁高先賺到呢個潤啦，會發水架嗎！但可以看到發商都幾看好屯門 (和香港整體後市吧)。賺接近 50%的生意，可算是吸引嗎？
我都想做發展商。
Thursday, August 7, 2014
點會唔玩？！做地產好好搵
之前寫關於嵐山開售的消息時，曾經提過新地的山頂加列山道樓盤，那時估它會不會100,000元一呎：
之前的BLOG POST
答案今早開估了，新開出的答案是全部過100,000 元一呎，其中一號屋盛惠8.2億，即176,000 元一呎，夠顛嗎？(最平那間15號屋都3.93億呀)
該項目地皮乃新地於2006年以18億元投得，樓面呎價約42,000元。項目共設有十二幢獨立屋，每幢提供獨立電梯及泳池，亦設有項目會所，每方呎管理費約8至10元。新地早前曾表示，項目花多年時間建造，屬集團近年建築費最貴之新盤，無論於用料及設計均極致完美，屬「心血結晶」之作，故會以惜售態度銷售樓盤，但沒打算將洋房保留作收租用途。
我當你每間平均賣5 億(計平咗架啦)，12間共值60億，對比起18億地價和那最貴的建築費你就會發現做地產真係好好賺，我就唔信係以10零20個巴仙咁賺啦。比你做地產發展商，你會唔會唔做這個在他們口中無厚利、只靠薄利多銷貨如輪轉的市場呀？
其實唔該政府唔好再打撃豪宅D炒賣啦，香港有一班人真係好有錢，呢班係真係有錢的專業炒家，就比佢地係呢D高端市場攪啦，唔好迫佢地來攪中細價樓嗎。有錢的只炒豪宅，唔睇中細價樓咁未好囉！
之前的BLOG POST
答案今早開估了，新開出的答案是全部過100,000 元一呎，其中一號屋盛惠8.2億，即176,000 元一呎，夠顛嗎？(最平那間15號屋都3.93億呀)
新地（00016）山頂加列山道TWELVE PEAKS兩座標售的洋房上周宣布流標後，發展商重整旗鼓，昨天公布項目全數共12座洋房價單，價單計平均呎價12.7萬元，當中1號屋售價8.191億元，實用呎價高達17.6萬元，更屬驚人天價，除創本港呎價新高外，亦冠絕全球。
該項目地皮乃新地於2006年以18億元投得，樓面呎價約42,000元。項目共設有十二幢獨立屋，每幢提供獨立電梯及泳池，亦設有項目會所，每方呎管理費約8至10元。新地早前曾表示，項目花多年時間建造，屬集團近年建築費最貴之新盤，無論於用料及設計均極致完美，屬「心血結晶」之作，故會以惜售態度銷售樓盤，但沒打算將洋房保留作收租用途。
我當你每間平均賣5 億(計平咗架啦)，12間共值60億，對比起18億地價和那最貴的建築費你就會發現做地產真係好好賺，我就唔信係以10零20個巴仙咁賺啦。比你做地產發展商，你會唔會唔做這個在他們口中無厚利、只靠薄利多銷貨如輪轉的市場呀？
其實唔該政府唔好再打撃豪宅D炒賣啦，香港有一班人真係好有錢，呢班係真係有錢的專業炒家，就比佢地係呢D高端市場攪啦，唔好迫佢地來攪中細價樓嗎。有錢的只炒豪宅，唔睇中細價樓咁未好囉！
Wednesday, August 6, 2014
政府又屈服了
市建局觀塘市中心項目於上月底流標，事隔一星期後，昨突捲土重來重新推出招標，並定於本月26日截標。上月截標時有四家發展商入標，由於發展商提出的入場費遠低於市區重建局（市建局）的要求(即80億)，令到觀塘市中心第2和3發展區重建項目上周驚現流標。
綜合頭條財經及信報的消息，市傳市建局罕有地作出4大讓步：
要知道位處市區的觀塘市中心地盤為比較罕有的大型市區地皮，為什麼項目不能夠分拆令多些發展商有能力投標發展呢？為什麼不能遲一些再招標呢？或者有一些發展商會改變主意入標；又或一些已入標的會後悔出手過低而會提高一些條件以致今次能得到項目呢？為什麼要這麼心急便一次過放棄所有對市建局或社會有利的條件呢？我真的不解。難道市建局可以那些條件其實是不必要的？無作用的？
政府在地產發展商面前擺出一副不惜一切要項目上馬起樓的架式，地產商只要比少少顏色政府看，它就會軟弱和屈服，政府在對手面前如此這般的議價能力和技巧，你是發展商你會如何？不會是小市民之福吧！
最恐佈是有一大學學者向信報表示，他估計今次的入標價可能低至30至40億元 (市建局上次招標的入場費是80億)，如果調整條款再招標的成績理想，可望成為一局一鐵項目招標的範式。咁未即係又將香港人的利益比咗發展商？我們冒了發展商應冒的風險，給予他們更多的彈性，降低他們的成本，又度身訂造其他條件，這樣"迫"他們賺錢，公道嗎？
綜合頭條財經及信報的消息，市傳市建局罕有地作出4大讓步：
- 放棄市場最關注的80億元入場費要求， 由競投財團提出標價及分紅比例
- 至於項目的單位類型，市建局原本要求發展需為約800方呎的大型單位，但現在亦可以與市建局商討，增加細單位的比例，以便符合市場需求
- 原本要求項目平台發展時間56個月被認為過短，所以今次市建局延長興建平台的時間至72個月
- 昨日邀請的十家符合要求的發展商，可與任何公司合組財團入標
要知道位處市區的觀塘市中心地盤為比較罕有的大型市區地皮，為什麼項目不能夠分拆令多些發展商有能力投標發展呢？為什麼不能遲一些再招標呢？或者有一些發展商會改變主意入標；又或一些已入標的會後悔出手過低而會提高一些條件以致今次能得到項目呢？為什麼要這麼心急便一次過放棄所有對市建局或社會有利的條件呢？我真的不解。難道市建局可以那些條件其實是不必要的？無作用的？
政府在地產發展商面前擺出一副不惜一切要項目上馬起樓的架式，地產商只要比少少顏色政府看，它就會軟弱和屈服，政府在對手面前如此這般的議價能力和技巧，你是發展商你會如何？不會是小市民之福吧！
最恐佈是有一大學學者向信報表示，他估計今次的入標價可能低至30至40億元 (市建局上次招標的入場費是80億)，如果調整條款再招標的成績理想，可望成為一局一鐵項目招標的範式。咁未即係又將香港人的利益比咗發展商？我們冒了發展商應冒的風險，給予他們更多的彈性，降低他們的成本，又度身訂造其他條件，這樣"迫"他們賺錢，公道嗎？
Monday, July 28, 2014
從數字看嵐山開賣
之前寫過一些關於嵐山開賣單位的消息和手法的事。
之前寫的嵐山POST
雖說開賣有一些遭人話柄的地方，但上星期傳媒報導有9,000 甚至10,000 票入票，場面可說熱鬧。 又一次，香港人比睇死鬧住去比錢，怕會執輸。當你見到9,000 至10,000 這數字和長實公布的出售單位數目(400 多個) 的比較，你會期望什麼？星期六公開發售時沽清所有單位吧。
你錯了，雖然是賣了很多單位，但據信報報導，只是售出了85%的單位，不是全部。而引起很多討論的177 至196 平方呎開放式單位，在發售的57 套「1+親」單位中售出了約三分二，因有部份買家只買了3 房單位。暫時開放式單位只以「1+親」形式出售，遲吓可能會獨立出售。大家又估吓會不會有開放式單位餘下可供獨立出售呀？
這次出售反映出收票數字是不可盡信的，當中的「水份」頗為嚴重，否則20 比1 的收票對出售單位的比例怎會還未沽清單位呢？另外長實急急地加推了138 單位，是不是想盡快清貨或看淡後市呢？之前有報導它的目標是出售400 個單位，如看好後市，何不遲些才賣呢？急於套現？對後市無信心？或其他原因你自己想吧。
發展商下一個大型項目是將軍澳緻藍天，會否又有新的啟示？拭目以待。另外，新地也為其在山頂的加列山道12號賣廣告，你估這些The Peak洋房又會不會100,000 元一呎呢？
之前寫的嵐山POST
雖說開賣有一些遭人話柄的地方，但上星期傳媒報導有9,000 甚至10,000 票入票，場面可說熱鬧。 又一次，香港人比睇死鬧住去比錢，怕會執輸。當你見到9,000 至10,000 這數字和長實公布的出售單位數目(400 多個) 的比較，你會期望什麼？星期六公開發售時沽清所有單位吧。
你錯了，雖然是賣了很多單位，但據信報報導，只是售出了85%的單位，不是全部。而引起很多討論的177 至196 平方呎開放式單位，在發售的57 套「1+親」單位中售出了約三分二，因有部份買家只買了3 房單位。暫時開放式單位只以「1+親」形式出售，遲吓可能會獨立出售。大家又估吓會不會有開放式單位餘下可供獨立出售呀？
這次出售反映出收票數字是不可盡信的，當中的「水份」頗為嚴重，否則20 比1 的收票對出售單位的比例怎會還未沽清單位呢？另外長實急急地加推了138 單位，是不是想盡快清貨或看淡後市呢？之前有報導它的目標是出售400 個單位，如看好後市，何不遲些才賣呢？急於套現？對後市無信心？或其他原因你自己想吧。
發展商下一個大型項目是將軍澳緻藍天，會否又有新的啟示？拭目以待。另外，新地也為其在山頂的加列山道12號賣廣告，你估這些The Peak洋房又會不會100,000 元一呎呢？
Friday, July 18, 2014
嵐山開賣了
前幾日寫過關於嵐山細單位的新聞， 昨天長實公布了一些開賣資料，解開了一些問號但又帶出了一些問題。
前幾日的Post
據蘋果報導，嵐山昨公佈首張價單共260伙，扣除最多15%折扣優惠，平均實用呎價低至僅約8,272元，最平7,000元有找，僅6,909元。今日正式開放示範單位及收票，下周六（26日）發售。長實執行董事趙國雄形容售價比同區新盤平近三成，平賣純粹是因為嵐山前身是農地，數年前的建築費也較低，故有能力平賣，揚言若以今日的發展成本，絕對「做不到」。
信報亦報導，這開價較同區新盤低近30%，亦較二手樓盤低逾10%。
這批開售單位沒有之前提到的177平方呎最小單位，但就包括了43伙開放式單位，面積194方呎至195方呎，售價194.6萬至223.6萬元，折實最平僅165.4萬元。即是小單位開價是由10,000元起，呎價略平的反而是較大型的戶形。
這是第一點觀察，細單位呎價叫價比大單位更高。
另外之前有人提出過的綑綁銷售問題，信報指出長實今次會以1+親概念給予3房買家可以即場優先選購開放式單位，亦可不買，但不接受只認購開放式單位。這優先買權和之前估計差不多，無甚驚喜。
我第二點觀察是發展商對開放式單位的吸引力很有信心，好似唔憂賣。這可能與之前其他樓盤小單位銷情好有關，而我相信這又與小單位的銀碼較小有關，這更加可能是香港人那種我多多少少也投資下樓市的心態有關 -- 既然落注1,000萬太多但又怕執輸，咁落200萬注囉!
這次開賣其中一個很吸引人注意的地方(亦是很多報導的一點)是長實破天荒以保障買家安全為由，竟要求買家在認購前必須簽訂一份「無參觀同意書」，放棄實地視察現樓方可買樓。因為嵐山一期是現樓，蘋果形容這是向政府挑機(^_^)，而隨即引來一手住宅物業銷售監管局猛烈批評，轟長實有關銷售安排是嚴重違規，損害買家利益。蘋果消息:
這一次開賣的消息，稍為留意一下估唔到咁多得意嘢。咁多話題、咁多人講，你估呢個盤又會去倒幾快呢。
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據蘋果報導，嵐山昨公佈首張價單共260伙，扣除最多15%折扣優惠，平均實用呎價低至僅約8,272元，最平7,000元有找，僅6,909元。今日正式開放示範單位及收票，下周六（26日）發售。長實執行董事趙國雄形容售價比同區新盤平近三成，平賣純粹是因為嵐山前身是農地，數年前的建築費也較低，故有能力平賣，揚言若以今日的發展成本，絕對「做不到」。
信報亦報導，這開價較同區新盤低近30%，亦較二手樓盤低逾10%。
這批開售單位沒有之前提到的177平方呎最小單位，但就包括了43伙開放式單位，面積194方呎至195方呎，售價194.6萬至223.6萬元，折實最平僅165.4萬元。即是小單位開價是由10,000元起，呎價略平的反而是較大型的戶形。
這是第一點觀察，細單位呎價叫價比大單位更高。
另外之前有人提出過的綑綁銷售問題，信報指出長實今次會以1+親概念給予3房買家可以即場優先選購開放式單位，亦可不買，但不接受只認購開放式單位。這優先買權和之前估計差不多，無甚驚喜。
我第二點觀察是發展商對開放式單位的吸引力很有信心，好似唔憂賣。這可能與之前其他樓盤小單位銷情好有關，而我相信這又與小單位的銀碼較小有關，這更加可能是香港人那種我多多少少也投資下樓市的心態有關 -- 既然落注1,000萬太多但又怕執輸，咁落200萬注囉!
這次開賣其中一個很吸引人注意的地方(亦是很多報導的一點)是長實破天荒以保障買家安全為由，竟要求買家在認購前必須簽訂一份「無參觀同意書」，放棄實地視察現樓方可買樓。因為嵐山一期是現樓，蘋果形容這是向政府挑機(^_^)，而隨即引來一手住宅物業銷售監管局猛烈批評，轟長實有關銷售安排是嚴重違規，損害買家利益。蘋果消息:
"根據條例，賣方違反條例中有關參觀已落成發展項目或期數中的物業的條文，即屬犯罪，可處罰款50萬元。再搜尋一些資料，原來在樓盤內有一個大型的祖墳，離最近的單位只有幾十尺， 可能這就是發展商不想買家實地睇的原因。但這需要有人能夠走入實地看過才可肯定。我沒有看過樓書，但樓單似乎已反映了墳景的影響(蘋果係呢D時候又好精明啦^_^):
長實則解釋，嵐山由一及第二期組成，根據認可人士的證書及承建商的報告，一期雖已取得入伙紙，但正進行申請「轉讓同意」之相關工程，包括住宅單位買賣合約裡指明的裝置、裝修及裝備之設置及執漏工程。而第二期尚未取得佔用許可証，仍有建築工程進行中。鑑於兩期共用一個出入口，目前地盤工程尚未完成，安全起見，才作出有關安排。至於「1+親」三房加開放式單位組合有綑綁式銷售之嫌。銷監局指如懷疑有違規會進行調查。"
以同層單位對比，一個望墳景的單位，一個非墳景單位，售價相差約10%。5座5樓C室為例，單位望墳，實用845方呎，定價734.7萬元，呎價8,695元。第三點觀察是無論賣家叫你做或不做一些事，背後一定有原因的，不然的話那來"叫"的誘因? 賣家比買家有多一些資料，對嗎? 不是嗎?
相比同座同層向東南，望水池的A室，實用面積833方呎，售價836.3萬元，實用面積呎價10,040元，足足貴墳景戶達13%，同屬三房戶，售價貴逾101萬元。
這一次開賣的消息，稍為留意一下估唔到咁多得意嘢。咁多話題、咁多人講，你估呢個盤又會去倒幾快呢。
Tuesday, July 15, 2014
177 平方呎的迷思
近來，一個即開賣的大型樓盤大埔嵐山提供一些實用面積只有177 至196平方呎的超小型單位，有人形容這些是劏房，也有人說發展商沒良心，也有人說...
但根據星島日報7月13日的報道，市區盤大角嘴奧朗．御峯，推售餘下全部100伙，市場消息指，即日沽出九成半單位，當中開放式及一房單位，更於開售後兩個多小時旋即「清袋」，買家以年輕人為主。訊息夠清楚了嗎?
或者會說177平方呎的單位實在是太細，但遊戲玩法從來都係今次賣177平方呎比人鬧細，咁下次賣D 150平方呎，再下次又賣D 120 平方呎，咁自然177尺同150平方呎果D 就唔再心人話細架啦。
對發展商而言，尺碼細D，尺價唔使減都唔會令售價太貴，又可以將頭頭尾尾的樓面面積賣埋，對地產商係太美好了。誰說一定要將幾百尺的單位的尺價減才可令多些人比得起首期，將單位減細間D都得架嗎，你住迫D未得囉!
唔好唔記得不久前我們見到200幾300平方呎的精品豪宅和開放式單位或美其名STUDIO FLAT也曾感覺到離譜吧，但最後這些小型單位一樣照賣清，我估呢次都會係咁，D人會一路鬧一路買，到時睇吓點。
不得不讚李生同佢D馬好野，今次諗到的綽頭是「1+親」: 嵐山1期提供196伙開放式單位，發展商將該戶型與相鄰的3房戶合併推廣，將2個單位合稱為「1+親」，針對分支家庭客。開放式單位實用面積由177至196平方呎不等，鄰近的3房戶實用面積就介乎905至949平方呎。惟發展商尚未落實是否為兩種戶型的關聯銷售，提供任何特別安排。我估佢又係會如果你買3房可優先買開放式單位咁啦。到賣完呢一批，百多尺成為新的Reference Point，可以尺價不落但單位再細D，令售價不會太高咁去貨，遲D真的有可能去到可能【迷你精品開放式個性品味生活空間】，大小100尺，售價200萬... 哈哈，咁即係20000元一尺啦! 但到時焦點係200萬樓呀，定係20000元一尺呢?
順帶一提，今天信報登了一些人均咕住面積數字: 香港 -- 140 平方呎; 東京-- 302; 上海-- 194; 新加坡-- 323 等等，香港是數字低的， 140平方呎會否是地產商一個目標呢? 係短期目標定係長期目標呢?
但根據星島日報7月13日的報道，市區盤大角嘴奧朗．御峯，推售餘下全部100伙，市場消息指，即日沽出九成半單位，當中開放式及一房單位，更於開售後兩個多小時旋即「清袋」，買家以年輕人為主。訊息夠清楚了嗎?
或者會說177平方呎的單位實在是太細，但遊戲玩法從來都係今次賣177平方呎比人鬧細，咁下次賣D 150平方呎，再下次又賣D 120 平方呎，咁自然177尺同150平方呎果D 就唔再心人話細架啦。
對發展商而言，尺碼細D，尺價唔使減都唔會令售價太貴，又可以將頭頭尾尾的樓面面積賣埋，對地產商係太美好了。誰說一定要將幾百尺的單位的尺價減才可令多些人比得起首期，將單位減細間D都得架嗎，你住迫D未得囉!
唔好唔記得不久前我們見到200幾300平方呎的精品豪宅和開放式單位或美其名STUDIO FLAT也曾感覺到離譜吧，但最後這些小型單位一樣照賣清，我估呢次都會係咁，D人會一路鬧一路買，到時睇吓點。
不得不讚李生同佢D馬好野，今次諗到的綽頭是「1+親」: 嵐山1期提供196伙開放式單位，發展商將該戶型與相鄰的3房戶合併推廣，將2個單位合稱為「1+親」，針對分支家庭客。開放式單位實用面積由177至196平方呎不等，鄰近的3房戶實用面積就介乎905至949平方呎。惟發展商尚未落實是否為兩種戶型的關聯銷售，提供任何特別安排。我估佢又係會如果你買3房可優先買開放式單位咁啦。到賣完呢一批，百多尺成為新的Reference Point，可以尺價不落但單位再細D，令售價不會太高咁去貨，遲D真的有可能去到可能【迷你精品開放式個性品味生活空間】，大小100尺，售價200萬... 哈哈，咁即係20000元一尺啦! 但到時焦點係200萬樓呀，定係20000元一尺呢?
順帶一提，今天信報登了一些人均咕住面積數字: 香港 -- 140 平方呎; 東京-- 302; 上海-- 194; 新加坡-- 323 等等，香港是數字低的， 140平方呎會否是地產商一個目標呢? 係短期目標定係長期目標呢?
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