大市已跌得人心惶惶 人行終於也在护晚減息降準

環球股市已經連續跌了多天，A股弱，股反彈無力，有一些一浪低於一浪的感覺。A股昨天再度大跌7.63%，失守3000點關口，期間不見「國家隊」大舉托市手影，中央暫停救市的傳聞甚囂塵上。

你的想法是如何呢？

不過昨天收市後，昨晚中央終於再推出三招救市，包括人民銀行宣布減息0.25厘，並且全面降準（下調人民幣存款準備金率）0.5個百分點，估計釋放約6500億至8000億元人民幣資金，而中金所亦上調期貨按金，藉以打擊投機活動。分析普遍認為，貨幣寬鬆力度較預期為大，提供流動性之餘，也給予市場更大信心，此舉意在同時穩住實體經濟以及打救股市。

放水8000億 夜期急彈

新加坡富時A50指數在消息出爐後一度急漲5.8%，恒指夜期也曾急升800多點，收報21997點，升422點，高水592點。歐股升幅擴大至3%至5%，道指早段曾漲441點。

人行在昨晚宣布，自8月26日起減息0.25厘，同時進一步推動利率市場化，開放一年期以上（不包括一年期）定期存款的利率浮動上限，9月6日起則降準0.5個百分點。

人行表示，內地經濟增長仍存在下行壓力，加上全球金融市場近期出現較大波動，需要更加靈活運用貨幣政策工具，為經濟結構調整和經濟平穩發展創造良好的貨幣金融環境，而是次人行亦沒有如上一次用上「繼續實施穩健的貨幣政策」字眼。按照交通銀行金融研究中心估算，減息及降準約一次過釋放資金6500億至8000億元人民幣。

上調期貨按金遏投機

此外，中金所昨天亦出招打壓「過度投機」，逐步提高滬深300和上證50股指期貨合約的非套期保值持倉的交易保證金，由原本的10%逐漸提高至20%，同時限制開倉，單個股指期貨產品、單日開倉交易量超過600手的會被認定為「日內開倉交易量較大」的異常交易行為。

上證指數昨以3004點開市，低開6.41%，午後跌幅擴大，曾挫261點（8.16%），低見2947點，失守3000點關，並以近全日低位2964點收市，跌244點（7.63%）。深成指收報10197點，跌7.04%，創業板亦挫7.52%。滬深兩市僅43隻股份報升，約2000隻股份跌停，兩市成交額6467億元人民幣。三大股指期貨收市再次全線跌停。

上證指數於過去4個交易日累跌22%，為1996年以來最大4日跌幅。不過，過去兩日跌市出乎預料沒有「國家隊」托市手影，也不見中證監漏夜發文出招。據內地財新網引述接近中證監消息稱，滬指周一大跌近9%後罕有不用加班「等領導批示」。彭博引述消息報道，內地本周叫停干預，正辯論衡量大規模救市的得失，有官員認為股市大跌對實體經濟影響有限，且救市成本太高，惟支持救市的官員擔心股災引發銀行系統風險。

人行減息兼降準，中信銀行（國際）首席經濟師廖群表示，是次寬鬆力度較大，意在同時穩實體經濟兼救股市。華泰證券首席經濟學家陸挺表示，是次改用更傳統、更以市場為基礎的措施來刺激市場動能，幫助實體經濟。

道指最多漲441點

海通國際（00665）副主席兼行政總裁林涌表示，內地政府過去出手救市，「為了救市場的流動性，不是救指數。」他相信，內地將繼續在市場流動性上出招，並於流動性不足時注入流動性，以解除相關危機，並指中央有關策略方向正確，也是一種進步的做法，對A股市場繼續保持信心。

周一急跌588點（3.6%）的道指昨最多曾漲441點，中段升203點，30隻成分股全線上揚，蘋果反彈4.9%，並走出熊市。標指升1.24%，10個行業板塊均向上，走出周一曾陷入的調整期。納指升1.99%。

為防止市場過度波動，紐交所罕有地連續第二天啟動第48條規則，禁止部分指定造市商在開市時提供參考價。歐股全面上升，英股升3.09%，而德法兩市幾乎收復周一全部失地，分別升4.97%和4.14%。

近來，中央已為救市做了很多功夫，好似日前通過的養金入市方案咁，會有成萬億資金可流入股市。你都咪話佢地唔緊張。不過，近年來，人行減息降準後的市況並非一面倒的向上，可看下圖，你估今次又是上定呢？

你有預備現金在這次跌市入貨嗎？

新地93億奪元朗站項目

新地又來了，今次不是西九或何文田，而是大西北，元朗。

說真的，新地就來買起整個元朗站了。在這站的周圍，全都是新地的發展，不只是住宅，還有新地最耍家的購物商場呢。

昨天開標的西鐵元朗站上蓋發展項目，由區內大地主新鴻基地產（00016）以遠高於市場預計上限的93.2億元投得，每方呎樓面地價約6350元，消息即時震撼整個元朗區，觸發區內近年罕見的一手及二手樓封盤潮，同區新盤尚悅率先封盤，元朗站一帶樓盤多達20%二手業主暫時封盤觀望，而個別則加價逾一成。

新地副董事總經理雷霆接受查詢時表示，非常高興投得西鐵元朗站上蓋發展項目，認為地價合理，該集團在區內有豐富的發展經驗，而元朗站的位置亦處於主要的交通總滙，預計投放200億元發展用地。

元朗站為西鐵物業發展項目，上月獲得23家發展商提交意向書，港鐵（00066）作為代理人及後進行招標，在周三（5日）截標時收到6份標書，最終由區內已建成新元朗中心和YOHO Town等多個物業項目的發展商新地投得，中標項目樓面地價創出區內分層住宅用地新高外，超過93億元的成交金額，也屬於新地投得西鐵南昌站項目後最大手筆發展的單一地皮。有分析員形容，是次新地的出手，屬於「非贏不可」價。

事實上，目前元朗站一帶的屋苑，二手實用呎價為1萬至1.3萬元，日後元朗站單位呎價有機會進一步高。高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚指出，新地以高價搶地，估計看中投得用地後可以把區內多個發展地盤連接，享有極大的協同效應，其商場價值屬關鍵，住宅部分的實用呎價則料逾1.3萬元。中原地產測量師黎堅輝更預期，日後呎價動輒1.5萬至1.6萬元。

當元朗站上蓋發展項目地皮以超高價由新地投得的消息一傳出，市場震驚之餘，即時癱瘓同區住宅市場。恒地（00012）和新世界發展（00017）等發展的元朗尚悅隨即封盤，昨天傍晚突然發出銷售安排，宣布即時起停售18伙，定價計實用面積呎價1.1萬至1.9萬元，業界估計有關單位將會提價發售。

另外，元朗區二手樓也即時湧現封盤及加價個案，美聯區域營業董事林振華說，區內有約兩成業主即晚封盤，其中YOHO Midtown 5座高層G室，實用面積475方呎，業主原叫價逾600萬元，並答應周末供準買家睇樓，惟新地高價搶地消息一出，業主立刻決定封盤。林振華解釋，不少業主均持貨逾3年，打算鎖定利潤換樓，但因地價遠高預期，令業主轉趨觀望，決定封盤。

利嘉閣地產分行經理莫家進指出，新元朗中心5座中層A室3房單位，實用面積870方呎，業主本身以950萬元放盤，昨天突然大幅加價100萬元，以1050萬元放售，加幅達10.5%。他估計，區內業主將陸續加價，預計新元朗中心和YOHO系列樓盤價格今年內仍可升10%至15%。

不過，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，股市尚未明朗，加上未來幾個月可能開始加息，估計封盤只屬短期個別情況，難以成為市場常態。

消息一出後，有很多聲音說新地出價較市場預期上限高逾25%，出價之狠，有誓要「一擊即中」的決心。以項目發展總成本達200億元計，日後賣樓，每方呎至少要1.35萬元才能平手，高於現時同區二手價。。。

說到今次的地價好似好高，但其實我相信新地還有很多如意算盤的。首先，新地在附近有很多新供應的單位可供售，地價高了，售價喓着又上了去，只是這一關連的作用，新地已可以收回高很多的售價了。谷起一及二手價有幾大效應？可以看看以下一圖：

另外，在附近已有幾個住宅和商場項目的新地，當然不想這項目落入對手手中，而新地得到這項目後，所有的幾個商場就可以大連接，發展成一購物區，往後的定的租金收入就係好和味。而且住在元朗咁遠，你都可能好大機會會留在本區消費吧，你仲有得走？

我相信地產商是不會計錯或計漏數的！