嵐山開賣了

前幾日寫過關於嵐山細單位的新聞， 昨天長實公布了一些開賣資料，解開了一些問號但又帶出了一些問題。

前幾日的Post

據蘋果報導，嵐山昨公佈首張價單共260伙，扣除最多15%折扣優惠，平均實用呎價低至僅約8,272元，最平7,000元有找，僅6,909元。今日正式開放示範單位及收票，下周六（26日）發售。長實執行董事趙國雄形容售價比同區新盤平近三成，平賣純粹是因為嵐山前身是農地，數年前的建築費也較低，故有能力平賣，揚言若以今日的發展成本，絕對「做不到」。
信報亦報導，這開價較同區新盤低近30%，亦較二手樓盤低逾10%。

這批開售單位沒有之前提到的177平方呎最小單位，但就包括了43伙開放式單位，面積194方呎至195方呎，售價194.6萬至223.6萬元，折實最平僅165.4萬元。即是小單位開價是由10,000元起，呎價略平的反而是較大型的戶形。
這是第一點觀察，細單位呎價叫價比大單位更高。

另外之前有人提出過的綑綁銷售問題，信報指出長實今次會以1+親概念給予3房買家可以即場優先選購開放式單位，亦可不買，但不接受只認購開放式單位。這優先買權和之前估計差不多，無甚驚喜。
我第二點觀察是發展商對開放式單位的吸引力很有信心，好似唔憂賣。這可能與之前其他樓盤小單位銷情好有關，而我相信這又與小單位的銀碼較小有關，這更加可能是香港人那種我多多少少也投資下樓市的心態有關 -- 既然落注1,000萬太多但又怕執輸，咁落200萬注囉!

這次開賣其中一個很吸引人注意的地方(亦是很多報導的一點)是長實破天荒以保障買家安全為由，竟要求買家在認購前必須簽訂一份「無參觀同意書」，放棄實地視察現樓方可買樓。因為嵐山一期是現樓，蘋果形容這是向政府挑機(^_^)，而隨即引來一手住宅物業銷售監管局猛烈批評，轟長實有關銷售安排是嚴重違規，損害買家利益。蘋果消息:

"根據條例，賣方違反條例中有關參觀已落成發展項目或期數中的物業的條文，即屬犯罪，可處罰款50萬元。
長實則解釋，嵐山由一及第二期組成，根據認可人士的證書及承建商的報告，一期雖已取得入伙紙，但正進行申請「轉讓同意」之相關工程，包括住宅單位買賣合約裡指明的裝置、裝修及裝備之設置及執漏工程。而第二期尚未取得佔用許可証，仍有建築工程進行中。鑑於兩期共用一個出入口，目前地盤工程尚未完成，安全起見，才作出有關安排。至於「1+親」三房加開放式單位組合有綑綁式銷售之嫌。銷監局指如懷疑有違規會進行調查。"

再搜尋一些資料，原來在樓盤內有一個大型的祖墳，離最近的單位只有幾十尺， 可能這就是發展商不想買家實地睇的原因。但這需要有人能夠走入實地看過才可肯定。我沒有看過樓書，但樓單似乎已反映了墳景的影響(蘋果係呢D時候又好精明啦^_^):

以同層單位對比，一個望墳景的單位，一個非墳景單位，售價相差約10%。5座5樓C室為例，單位望墳，實用845方呎，定價734.7萬元，呎價8,695元。
相比同座同層向東南，望水池的A室，實用面積833方呎，售價836.3萬元，實用面積呎價10,040元，足足貴墳景戶達13%，同屬三房戶，售價貴逾101萬元。

第三點觀察是無論賣家叫你做或不做一些事，背後一定有原因的，不然的話那來"叫"的誘因? 賣家比買家有多一些資料，對嗎? 不是嗎?

這一次開賣的消息，稍為留意一下估唔到咁多得意嘢。咁多話題、咁多人講，你估呢個盤又會去倒幾快呢。