以這個經濟日報的報導開始吧：
【經濟日報專訊】港鐵（00066）大圍站項目接獲 23份意向書，料屬歷來反應最佳的鐵路項目，連房託基金領匯（00823）亦有參與，計劃參與商場發展。
兩年前流標收場的大圍站上蓋項目，今次捲土重來，反應超出市場預期，合共收到23份意向書，較兩年前接獲15份意向書，大增5成。港鐵發言人指，滿意市場反應並會盡快推出市場招標。
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而最令市場人士感意外的，莫過於房託基金領匯亦有遞交意向書。領匯發言人指出，今次屬於公司首次競投地皮，證監會早前落實放寬房地產信託基金的守則，作為資產管理人，公司一直有物色包括大圍站商場部分的各個項目。
他又強調，遞交意向書僅為反映初步興趣，研究招標條款，如條款合適的話，或與其他發展商以合資形式競投，但暫未與任何發展商達成合作協定。
建區內最大商場 估值逾39億
根據過往招標資料，大圍站項目除了上蓋8幢住宅物業外，亦包括一個面積65.2萬平方呎的商場，落成後將成為同區最大型商場。港鐵原先打算留商場一半權益作收租，但隨着項目流標重推，市場估計條款隨時有變。
參考鄰近由領匯持有的屋邨商場新翠商場，市值呎價達9,000元，保守估計位置更核心的大圍站商場，樓面地價至少值6,000至1萬元，總值39億至65億元。
內房踴躍 中海外萬科參與
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首先我要再次強調，這個項目是為大型發展商而設的，它的總樓面達270萬平方呎，涉及2,900伙，總投資額達到 290億，香港玩得起這項目的發展商，一隻手數晒啦。入紙意向書的可以有 20多個，但正式入標肯定得幾個。
我估計今次跑出都不外乎長實、新地、恒地及新世界發展等幾個大型發展商，最多我們就計埋 823所組成的財團為黑馬吧。
在2012年招標時，補地價金額是 127億元，樓面地價4,699元，規模龐大導致流標收場。兩年時間過去了，大家也看到樓市發生什麼事，現在再次招標，市場竟有聲音說，地價須下調15%至36%，即至 81億至108億元，才有望順利批出。樓升咗咁多，就算批地價不升也是間接減了價，仲要減，有無攪錯？是否想給港鐡一點壓力同下台階等佢可以低價批出這巨型項目湊夠條建屋數？
今次亦見到很多小型發展商同中資入意向書，但我覺得意義不大，因他們實在無乜經驗同財力去玩這個項目，他們五個十個地組財團就差不多，但以這組合去玩，有效率嗎？我真的不知道。可能中資有錢，但他們經營大商場及住宅的項目真的無經驗，他們在這個項目可以做到嗎？有保留。
另一個見到咁踴躍反應的可能解釋是：現時屬意向書階段，中小型發展商亦希望先取得入場券，就能夠知道招標條款以決定是否合資參與，故此反應踴躍可以理解。唔 ... 我一方面希望有多 D競爭，唔好地產市道得幾家獨大，但我又好擔心 D細間處唔處理得到咁大個項目。整到大圍區唔靚。我買就實買唔起呢度架啦，唯有希望佢整靚 D，多個靚商場行吓。
住宅方面，長實有名城在附近有一定的優勢。新地出了名攪高質 (貴價) 住宅，我都很看好它們。新世界都有溱岸 8號在附近，有 D機會。最後是另一大發展商恆地，見它近來搶尖沙咀商業地幾搏，好餓吓，預埋佢。
商場方面，我相信新地的功力真是無出其右，你看看新城市廣場的成功同旺場便知了。再看看它如何將一個死場新城市中央廣場變成一個家品場便知道它的功力吧！攪商場可以和新地比較的，只有太古。但太古的主力是港九核心區域的高級商場，地區性商場不知如何。823 攪街坊商場好有經驗，但這個我估計會類同新城市廣場級數的商場，不知其能力如何。
以此文為記，到時招標揭盅再看看估中估錯了多少先得。
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